La respuesta es que depende. ¿En qué dirías? Bueno, hay propiedades por ahí donde el vendedor te dará algunos términos geniales para que compres su propiedad. Cuando digo términos, me refiero a la financiación del vendedor, a la compra de hipotecas de dinero y también se llaman pagos a lo largo del tiempo (suena mejor en la negociación). La financiación del vendedor es cuando el comprador negocia parte del precio de venta como un préstamo al vendedor. Aquí es donde el comprador le debe al vendedor una cantidad y le hará pagos hasta que se pague el préstamo o cuando se deba algo llamado globo en ingles balloon. Un globo es un pago de hipoteca que vence cuando el saldo del préstamo no se ha pagado por completo. Por ejemplo:
· Precio de compra 100 000 $.
· El vendedor acepta mantener 80 000 dólares en financiación del vendedor.
· El comprador le da al vendedor 20 000 $ en efectivo y paga 80 000 $ en pagos a lo largo de 30 años con un globo que vence en 5 años.
· En 5 años, el comprador puede deber 75 000 $ y tendrá que pagar esa cantidad en su totalidad. Los fondos pueden venir de la venta de la propiedad, la obtención de un préstamo de un nuevo prestamista o la extensión del préstamo con el vendedor. Un buen consejo es negociar los términos de la extensión del préstamo por adelantado en caso de que sea difícil vender u obtener otro préstamo.
Los 80 000 $ en la financiación del vendedor generalmente se registran como un gravamen sobre la propiedad donde el comprador firma una nota como una promesa de pagar al vendedor. En Florida, el comprador también firma una hipoteca que proporciona la propiedad como garantía de la deuda. Esto protege al vendedor en caso de que el comprador no pague y permite al vendedor recuperar la propiedad. Esto es similar a un préstamo bancario, excepto que el vendedor es el banco. Espero no haberte perdido, así es como funciona el proceso de título. Francamente, no tienes que preocuparte demasiado por cómo se registra si tienes una buena compañía de títulos o un abogado que lo maneja. Honestamente, a pesar de que los gurús promueven esto como una estrategia común para comprar bienes raíces de inversión, los vendedores a menudo no ofrecerán financiación al vendedor ni lo aceptarán. Sin embargo, debería ser una herramienta en su cinturón de herramientas para comprar potencialmente más propiedades con menos capital de su bolsillo y potencialmente mejores condiciones que los bancos. La mayoría de las veces tendrás que negociar la financiación del vendedor y educar al vendedor por qué deberían hacerlo y por qué contigo. Si lo ofrecen, ten un poco de cuidado con los términos, ya que podrían ser unilaterales. La financiación del vendedor puede sonar como algo raro en los bienes raíces residenciales y lo fue hace unos años. Sin embargo, con tasas de interés más altas, incluso se ha vuelto popular entre los vendedores que venden propiedades residenciales que no tienen hipoteca. Hace años, la mayoría de las propiedades antes de que los préstamos bancarios se volvieran tan populares se financiaban a través de la financiación del vendedor. Actualmente se utiliza comúnmente en bienes raíces comerciales.
Ahora que entiendes lo que es la financiación del vendedor, volvamos a nuestro tema original de pagar más por la propiedad. Si está comprando una propiedad y el vendedor está obsesionado en su precio, que es más alto que el valor de mercado real de la propiedad, hay varias opciones. Aléjate o dales su precio con tus términos. Los términos pueden incluir el precio completo con pagos mensuales bajos sin intereses o intereses muy bajos. Tenga cuidado con ningún interés, ya que podría haber intereses imputados y su vendedor estará descontento y no estamos en el negocio de hacer que los vendedores estén descontentos. Tenga en cuenta que existe la posibilidad de considerar el pago globo como intereses, hable con su contador o abogado fiscal sobre eso (deberían tener algo de experiencia en transacciones inmobiliarias avanzadas). El interés acordado debe ser un 50 % más bajo de lo que habría pagado con un préstamo bancario tradicional que se amortiza a lo largo de 30 años. Echa un vistazo a la tabla de amortización de una hipoteca a 30 años y te sorprenderá la cantidad de intereses que un consumidor típico paga al banco, así es como los bancos ganan tanto dinero.
Más importante que el interés total es que la propiedad debería tener un flujo de efectivo positivo. Si se acuerda pagar al vendedor 200 $ al mes, la propiedad debería estar compensando después de todos los gastos más de esa cantidad. Esto suena simple y es muy importante de recordar. Los compradores deben ser muy cautelosos con el flujo de efectivo negativo, ya que esto puede enviar nuevos inversionistas al abogado de bancarrota antes de que su carrera alcance su velocidad. Imagina una situación de un giro en el mercado en la que los alquileres bajan y el comprador sería aún más negativo que cuando comenzaron. Si tenían varias propiedades que el efectivo fluyeba negativamente, sería un agujero profundo del que cavar su salida. Tenga en cuenta todos los gastos, incluidos los impuestos, los seguros, las vacantes, las reparaciones, las futuras mejoras de capital y las tarifas de gestión. Tenga en cuenta las tarifas de gestión, incluso si el comprador administrará la propiedad por sí mismo en caso de que eso necesite cambiar en el futuro. Al gerente, sin importar quién sea, también se le debe pagar por administrar la propiedad, ya que definitivamente es trabajo. Lo último es restar la hipoteca de esa cifra, si la propiedad tiene un flujo de efectivo positivo, puede haber un acuerdo. Si no es una pasarela de flujo de efectivo o renegocia los términos.
Hay ciertas propiedades en las que pagar más vale la pena el riesgo. Incluyen propiedades más nuevas que se encuentran en áreas altamente deseables, propiedades que generan una cantidad sustancial de flujo de efectivo y cuando el vendedor proporciona un préstamo lo suficientemente alto como para el valor en el que el inversor trae menos efectivo a la mesa de lo que tendría al usar un banco. Recuerde que las propiedades en áreas más nuevas que son deseables son más fáciles de alquilar, se aprecian más rápido que otras áreas y tienen menores gastos de mantenimiento debido a un menor desgaste. Las propiedades multifamiliares que generan grandes cantidades de flujo de efectivo son muy atractivas en esta situación. Estas propiedades suelen generar más flujo de efectivo que las casas unifamiliares y sus altas cantidades de flujo de efectivo permitirían que la hipoteca se pague más rápido o generarían un flujo de efectivo positivo sustancial. El alto préstamo a los valores ofrecidos por los vendedores, combinado con los términos correctos, hacen que las propiedades sean muy atractivas, especialmente cuando se utilizan inversores. El pago inicial mínimo hace que el rendimiento en efectivo sea muy atractivo para los inversores, ya que se basa en la cantidad de efectivo que ponen en el acuerdo. Precaución, el alto valor del préstamo debe ir acompañado de las condiciones correctas de bajo interés, bajos pagos mensuales o ambos para reducir el riesgo. Por lo general, cuanto mayor sea la cantidad de apalancamiento, mayor será el riesgo, así que tenga cuidado y recuerde siempre que se trata de un flujo de efectivo positivo. El flujo de efectivo positivo no importa lo que valga la propiedad hasta cierto punto, siempre y cuando entre dinero en efectivo.
Cuando vale la pena pagar más que una propiedad, una idea importante a tener en cuenta es nunca especular. Vale la pena repetir esto, nunca especules. ¿Qué es especular? Cuando los inversores asumen riesgos basados en la apreciación esperada en el futuro, no en fundamentos sólidos de los valores o los ingresos actuales. Por ejemplo, el mercado está caliente, vale 90 000 dólares y los flujos de efectivo son negativos. Si compro a 100.000 dólares hoy, puedo vender por 200.000 dólares mañana, el mes que viene o el año que viene. Este es un gran riesgo. Lo que pasa es que alguien será atrapado sosteniendo la patata caliente. La pregunta es: ¿serás tú?
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